从一起真实案例谈拍卖人的审查义务

 

                      从一起真实案例谈拍卖人的审查义务   

案件事实：

    2005年6月23日，某银行营业部与某拍卖公司签订《委托拍卖合同》一份，约定某银行营业部委托某拍卖公司拍卖包括团结巷109号门面房在内的五处房产；拍卖标的瑕疵说明以拍卖标的物现状为准；拍卖成交后，委托人收到价款后3日内交付，委托方协助买受人办理过户手续。此外，合同还对拍卖时间地点、佣金和费用及支付方式期限、价款支付方式期限、违约责任等事项进行了约定。

    2005年6月24日某拍卖公司发布拍卖公告，公告于2005年7月1日上午十点在该公司拍卖大厅举办拍卖会，拍卖某银行营业部位于庐阳区三牌楼团结巷109号一层门面房。市民孟某得知后，即在公告规定的咨询展示期内向某拍卖公司咨询该拍卖标的情况，某拍卖公司则向孟某出示了由某银行淮河路办事处与第三人黄某签订的关于拍卖标的的《租房协议》。该协议第八条规定：“在租赁期间，如甲方因自身业务经营需要或根据上级政策有关要求，需对此出租房屋进行使用、转让、拍卖，该合同将自动终止，甲方不承担违约责任。”某银行营业部也根据该协议内容向孟某作出解释、说明。在此情况下，孟某于2005年7月1日以150万元竞拍成功，购得上述拍卖标的，并在一周内支付了150万元房价款及7.5万元佣金。在当月6日即与某药材制品有限公司签订了《租赁合同》，约定孟某将上述房屋租予该公司，期限自2005年7月30日至2010年7月30日；出租房屋第一年月租金19000元，年租金总额228000元，以后每年递增10%，承租方以现金方式于2005年7月30日支付第一年租金，以后每年7月30日预付当年租金。2005年7月15日某拍卖公司及某银行营业部分别出具了介绍信及通知要求某银行淮河路办事处协助办理拍卖后续事宜，但在办理交房过程中，第三人黄某却拿出2004年元月6日与某银行营业部签订的一份《房屋租赁合同》，在该合同中并未规定租赁关系可因拍卖而解除，因而拍卖标的物权利状况与拍卖前展示的内容严重不同，第三人黄某以其与某银行营业部之间的房屋租赁合同未到期为由拒绝让房，孟某也因此无法实际获得标的物，无法履行与某药材制品有限公司的租赁合同。孟某遂诉至法院，要求判令某银行营业部和某拍卖公司共同赔偿其经济损失407670元。

法院判决：

法院经审理后认为，某银行营业部是本起拍卖的委托人，某拍卖公司是受某银行营业部委托进行拍卖的拍卖人，孟某是通过竞拍购得拍卖标的的买受人，其三者之间的拍卖合同关系合法有效，当事人均应按合同约定及法律规定享有权利、履行义务。本起拍卖标的合肥市庐阳区三牌楼团结巷109号门面房的租赁情况，前后存在两份租赁合同，一份是2003年8月15日由某银行淮河路办事处与黄某签订的租房协议，该协议明确约定“在租赁期间，如甲方因自身业务经营需要或根据上级政策有关要求，需对此出租房屋进行使用、转让、拍卖，该合同将自动终止，甲方不承担违约责任。”另一份合同则是2004年元月6日由某银行营业部与黄某所签，该份合同在租金、租期上与前一份协议一致，但却没有租赁关系可因拍卖而终止的约定。在本起拍卖前，某银行营业部仅向某拍卖公司提供了2003年8月15日的租房协议，而某拍卖公司对某银行营业部提供的租房协议未进行核实，仅仅根据该份租房协议内容向孟某作出解释、说明，因而该协议上反映的标的物权利状况就是被告承诺交付的拍卖标的状况，但在拍卖成交后办理交接过程中，第三人黄某却以其与某银行营业部之间的房屋租赁合同未到期为由拒绝让房，孟某也因此无法实际获得标的物，无法履行与某药材制品有限公司的租赁合同。由于两被告交付的拍卖标的存在严重的权利瑕疵，两被告均已构成违约，应依法承担赔偿原告租金损失的违约责任。对原告要求被告赔偿经济损失诉讼请求中的合理部分，符合法律规定，予以支持。两被告的辩称理由，缺乏证据证实，不予采信。法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国拍卖法》第四十条、第四十二条、第六十一条第一款之规定，判决某拍卖有限公司于本判决生效后十日内赔偿孟某经济损失350316元；某拍卖有限公司承担上述责任后，有权向某银行营业部追偿。

法官说法：

拍卖活动的开始基于委托人对拍卖标的的委托。在正式签订委托拍卖合同之前，拍卖人应当依照法律规定对委托人及其委托的拍卖标的进行审查。我国《拍卖法》第四十二条规定：“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实”，这是法律赋予拍卖人的强制性的义务。

拍卖人的审查主要包括两个方面：对委托人身份的审查以及对拍卖标的的审查。

首先是对委托人身份的审查。若委托人是自然人，应当审查其提供的身份证明是否三依与原件相符，身份证明与本人是否相符，身份证明是否在有效期限内等；若委托人是法人或其他组织的，应当审查其提供的法人或其他组织的登记资料是否与原件相符，登记证明是否在有效期内，按照行政机关或相关部门规定需要进行年度检验的，有无年度检验标志，法人和组织委托办理拍卖委托事宜的人是否有其授权等。

委托人委托他人进行拍卖委托的，应当有授权委托书，同时代理人应当出示委托人及其本人身份证明。拍卖人应当审查授权委托书中有关代理事项是否包括委托拍卖事宜、是否在代理期限内，授权委托书是否有委托人签名（当然，拍卖人无从也无需审查该签名是否真实，只能进行表面的形式审查，只要形式上有即尽到了审查义务）。若委托手续完善，即使代理人是超越代理权限或没有代理权限而行使代理权，若委托人主张代理人的代理行为无效时，作为拍卖人可以以《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”有关表见代理行为的规定进行抗辩，代理人代理行为的结果由被代理人依法承担，拍卖人只要尽到了合理的审查义务，即可援用此条款规定维护自身权益，而因越权或无权代理给委托人造成的损失，则由无权代理人承担赔偿责任。

其次是对委托拍卖标的的审查，也就是上述案例所涉及的问题。依据《拍卖法》第六条：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”，拍卖人应当审查委托人是否对委托拍卖标的具有所有权或处分权，该标的是否具有权利瑕疵和事实上的瑕疵。对此的审查可以通过查看、核对权利证书、取得证明以及实地调查等手段来进行。首先看其提供的委托标的的来源、相关权利证书、取得权利的证明文件（包括发票、转让合同等）是否有原件、是否具有重大伪造嫌疑，然后，拍卖人应当到相关的权利证书发放部分或登记部门对该权利证书进行核实。当然，这样做会增加拍卖人的成本支出，但从慎重的角度出发，拍卖人对于某些比较特殊的标的例如不动产、汽车、专利权、商标权等应当到相关部门进行调查核实，看是否与委托人所提供的权利证书或证明一致，而且在网络日益发达的今天，很多如专利局、商标局等部门都提供了网络查询，只要点一下鼠标，就可以查询到相关的专利、商标信息，无疑为拍卖人审查提供了便利，若今后机动车登记部门、不动产登记部门等也能提供类似查询，拍卖人进行核实工作就更方便了。实地察看则是发现标的瑕疵的一种方法，对于某些隐在瑕疵，通过察看无法看出来的，拍卖人可以根据《拍卖法》第四十三条“拍卖人认为需要对拍卖标的进行鉴定的，可以进行鉴定。鉴定结论与委托拍卖合同载明的拍卖标的状况不相符的，拍卖人有权要求变更或者解除合同。”进行操作。拍卖人也可以通过其他途径，如走访相关知情人士、社会调查等来进行审查。结合上述案例，拍卖公司当初如果与第三人黄某及时取得联系，便可了解拍卖标的的真实出租情况，本案纠纷就可以避免。

总之，在拍卖活动中,严格审查、认真核实委托人资料档案不但是拍卖人的法定义务,更是拍卖企业最起码的经营规则。拍卖人应当深刻意识到审查所应当承担的法律责任，充分做好事前控制和风险防范工作。

                                合肥市中级人民法院民二庭   沈  严